定期借家契約と普通借家契約の違い【事業を始める前に知っておくべき知識】

住居やテナントを借りようと探している時、「定期借家契約」の物件に出会うこともあるでしょう。「よくわからないけど、条件にピッタリだから良いか！」と考えて契約しようとしているあなた、定期借家契約のルールを理解せずに契約すると後に困ってしまうかもしれません。

今日は定期借家契約とは何か？普通借家契約とどう違うのか？ご説明します。

定期借家契約とは？

定期借家制度は、２０００年３月１日から施行された比較的新しい制度です。従来の普通借家契約が、契約期間満了になっても更新出来ることを前提に交わされる契約であるのに対して、定期借家契約では契約時に定めた契約期間が満了すると契約が終了するという制度です。

ただし定期借家契約で交わされていても、入居状況に問題が無い限り継続して入居してもらうことも多く、その場合は更新ではなく契約を再契約するということになります。

契約方法について

定期借家契約
必ず書面による契約が必要です。また貸主は「更新がなく期間の満了により終了する」ことを記した書面を契約書とは別にを作成し交付・説明する必要があります。

普通借家契約
書面でなくとも、口頭による契約も可能です。

契約期間

定期借家契約
契約期間は自由に定めることが出来て、１年未満の契約期間も認められます。

普通借家契約
１年未満の契約期間を定めると「期間の定めのない賃貸借」となります。その場合、法律的には期間の満了が存在せず、更新もありません。ただし通常の期間の定めのある普通借家契約と同様貸主は「正当事由」が備わっていないと解約できません。

更新の有無

定期借家契約
期間満了により契約は終了してしまう為、更新はありません。ただし、貸主借主双方合意の上で再契約をすることは可能です。

普通借家契約
貸主からの解約は正当な事由が無い限り認められず、契約更新されます。

借主からの中途解約

定期借家契約
床面積が２００㎡未満の居住用物件に限り、借主が転勤、療養、親族の介護等のやむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借主は、特約がなくても中途解約ができます。なお、解約については特約を結ぶことが出来ます。

普通借家契約
一般的に借主・貸主から事前の申し出があれば解約される旨の特約がついていることが一般的な為、それに従うことになります。

まとめ

今日は定期借家契約において注意すべき所をまとめてみました。

定期借家契約を必要とする貸主には様々な事情があります。例えば、自分が住んでいた部屋を一時的に転勤するために貸したり、将来自分で使う予定の店舗を一時的に貸したりするなどの理由が考えられますが、共通して言えることは「定期借家契約は将来のスケジュールを立てる為の契約」だということです。それは、貸主自ら建物を使用出来ない期間を区切っているだけでなく、そこから得られる賃料収入も予測し確保する為でもあります。

上記の通り、床面積が２００㎡未満の居住用物件の場合は特約が無くとも中途解約が出来ますが、特約の無いその他の物件を、万が一中途解約する場合は、満了時までの賃料の満額を違約金として支払うのが一般的です。

つまり、テナントを定期借家契約で借りたものの事業に失敗し、継続して家賃を支払うことが出来なくなってしまった場合にも満了時までの賃料を支払わなければならないのです。そのため、中途解約の可能性がある場合は、借主からの解約予告による解約を承認してもらうなどの特約を契約内容に含めておく必要があるでしょう。

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